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gabinete fincas

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Préstamos para la Comunidad de Propietarios.

Las Comunidades de Propietarios precisan obras de mantenimiento muy costosas, es uno de los problemas más recurrentes y más difícil de solucionar.

Las Comunidades de Propietarios precisan obras de mantenimiento muy costosas, es uno de los problemas más recurrentes y más difícil de solucionar.

Los propietarios ven un riesgo que la Comunidad obtenga un crédito para financiar el coste de las obras. Los vecinos consideran que el riesgo de que algún propietario no abone las cuotas podría generar un perjuicio para ellos y prefieren recurrir a realizar derramas y los proveedores, por su parte, ayudan fraccionando el cobro de las facturas. 

La principal consecuencia es el retraso de las obras y se opta por un mantenimiento simple o la realización de parches, en lugar de mejorar la propiedad.

La entrada en vigor en el año 2011 del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, establece en su artículo 20 la facultad de las Comunidades de Propietarios para «actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias». Esta disposición, se vio modificada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modificó la capacidad de las Comunidades de Propietarios estableciendo en su artículo 15.3.a) que únicamente podría financiarse la Comunidad en aquellas obras que estuviesen relacionadas con el deber de conservación.

Finalmente, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, recoge en su artículo 5a) que las comunidades de propietarios:

«Podrán actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan».

¿Qué ocurre si un propietario no paga la cuota?

Lo cierto es que la Comunidad de Propietarios correría menos riesgos si se financia con un crédito que planeando una derrama tal y como iremos desgranando. Cuando se acuerda la ejecución de una obra los propietarios se ven obligados a abonar una derrama para costear la obra.  Por lo tanto, la Comunidad depende de que el comunero abone la derrama, bien al inicio de las obras, bien a su finalización. 

En caso de que el propietario no abone la derrama, la Comunidad de Propietarios deberá abonar la parte que le corresponde al propietario moroso, pues la relación contractual se establece entre el proveedor y la Comunidad de Propietarios, no individualmente entre cada uno de los comuneros y el proveedor.

Si la Comunidad de Propietarios opta por financiarse, la primera consecuencia es que las obras pueden ser acometidas en el momento en que se acepte la financiación, pero además, se entiende que la financiación hará que las cuotas a pagar por cada propietario sean notablemente inferiores a las que correspondería abonar con un único pago o el fraccionamiento que puede conceder el proveedor.

Por este motivo, en caso de impago de un propietario, la Comunidad de Propietarios debería asumir una cuota mucho menor que cualquiera de las otras circunstancias y no sufriría el retraso en la ejecución de las obras.

En el momento en que las cuotas se fuesen devengando y en caso de haber impagados, la Comunidad de Propietarios podrá reclamar las cantidades pendientes a los vecinos morosos. Además, podría establecer en la Junta un acuerdo de vencimiento anticipado sobre las cuotas de los comuneros que debiesen la financiación para poder reclamar la totalidad del crédito. Por lo que pensemos un préstamo a 6 años para una comunidad, en caso de haber morosos, podría reclamarse la totalidad de os 6 años al cabo de unos pocos meses, blindando los intereses del resto de propietarios.

Las obras de mejora de eficiencia energética y mejora de accesibilidad.

La heterogeneidad en el nivel adquisitivo de los propietarios de las comunidades es una característica común a casi todas. Por este motivo, cuando se ejecutan obras de mantenimiento, son bien recibidas por algunos propietarios y vistas como una penitencia por otros. Esta circunstancia nos lleva a que la mayor parte de las ocasiones, se renuncie a mejorar la Comunidad de Propietarios e incluso a percibir ayudas públicas para la mejora de los inmuebles, porque supondría un coste añadido al mantenimiento.

La instalación de aislamientos en las fachadas, sistemas de calefacción más eficientes o eliminación de barreras arquitectónicas son una máxima para los organismos públicos, que promocionan la ejecución de obras en este sentido con planes públicos de ayudas. En cambio la heterogeneidad que referimos hace que una gran parte de los comuneros rechacen las mejoras.

Creemos que la financiación de las Comunidades de Propietarios mejoraría esta cuestión, abriendo a la Comunidad la posibilidad de mejorar el edificio.

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