Elementos comunes de la propiedad horizontal

     La propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye sobre aquellos edificios cuyos propietarios tienen la titularidad privada de determinados elementos, denominados elementos privativos (pisos, locales trasteros, etc.), y la titularidad común sobre otros elementos, pertenencias o servicios para el disfrute conjunto de la comunidad, denominados elementos comunes.

Concepto de elementos comunes en propiedad horizontal:

     Los elementos comunes de la propiedad horizontal son por tanto aquellos elementos o servicios de un edificio, que bien por su naturaleza objetiva (como por ejemplo las zonas ajardinadas o el portal), o bien porque así han sido adscritos (por destino) como elementos comunes (una habitación del edificio dedicada a guardar útiles de limpieza o un cuarto de bicicletas), son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute  del edificio en general, y de cada uno de los elementos privativos (pisos, locales, etc.) en particular.

Regulación de los elementos comunes de la propiedad horizontal:

     La Ley de propiedad horizontal no hace relación detallada de los elementos comunes. Se refiere a ellos en el artículo 3 LPH, que a su vez remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.

     Este último artículo, hace una enumeración de los siguientes elementos comunes:

– El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.

– Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

– Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

– El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.

– Los ascensores.

– Las instalaciones, conducciones y canalizaciones (hasta la entrada al espacio privativo), para:

– El desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.

– Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.

– Las de detección y prevención de incendios.

– Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.

– Las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

– Servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles

     La anterior relación de elementos comunes de la propiedad horizontal no constituye un número cerrado, pueden añadirse otros distintos a los anteriores, si bien deben aparecer reflejados en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio.

     Igualmente hay que tener en cuenta, que el anterior listado sólo tiene un carácter enunciativo, lo que también significa que algunos de dichos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos, siempre y cuando aparezcan así determinados en el Título constitutivo.

     Por tanto, podríamos resumir que, todo lo que no esté descrito en el Título constitutivo como elemento privativo, se presumen que es elemento común.

     Sobre los elementos comunes de la Propiedad Horizontal y los elementos privativos, se han pronunciado en muchas ocasiones los Tribunales, a modo de ejemplo señalamos:

     La Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 2 de junio de 2.006: » en la propiedad horizontal, cada copropietario es dueño de cuanto privativamente se le atribuye en el Título constitutivo, perteneciendo todo lo restante, entre lo que se encuentran los elementos reivindicados, a la Comunidad de Propietarios y para su uso o utilización conjunta ( STS 12-11-1969).»

     En el mismo sentido la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 13 de marzo de 1981 que cita la del mismo Tribunal de 11 de octubre de 1967, refiriéndose a una franja de terreno que sirve como pequeño patio para la mejor aireación e iluminación de los pisos, señala que, en principio, ha de ser calificado de elemento común en virtud de lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, que expresamente le atribuye dicho carácter y si bien cabría conceptuar tal espacio del inmueble como de un anejo del piso bajo comercial en atención a constituir esta planta su única vía de acceso, menester sería para ello que el título contuviese la indispensable referencia sobre ese extremo, según previene el artículo 5 de la citada Ley, pues todo lo que pertenece a la entidad registral y no figura singularmente atribuido a cualesquiera pisos que forman la propiedad horizontal, se entenderá como integrado en los elementos comunes , solución que en definitiva es la que informa alguna decisión jurisprudencial.

     La DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS, en una resolución de 19 de febrero de 1999, declaró ciertamente, la configuración de unos trasteros olvidados en la escritura inicial de la constitución de la propiedad horizontal, como anejos de elementos privativos , implica una modificación del título constitutivo – artículo 5 de la L.P.H.- que presupone el acuerdo unánime de todos los propietarios, pues, al no haber sido aquellos trasteros inicialmente incluidos entre los elementos privativos , tienen el carácter de elementos comunes del edificio….

     El TRIBUNAL SUPREMO, en la sentencia de 24 de febrero de 1994, estimó que una buhardilla tenía el carácter de elemento común, señalando cualidad que sin duda tienen, al no haberse descrito como susceptibles de aprovechamiento independiente ni asignárseles cuota de participación en la comunidad, con lo que quedan especialmente adscritos al servicio de todos los propietarios singulares mientras no se produzca una desafectación, que aquí no concurre.

     Por último, decir que, cumpliendo una serie de requisitos, los elementos comunes («por destino») se pueden convertir en elementos privativos.